Операция «Пузырь»

В отличие от авантюрных по духу и склонных к безудержному спекулированию японцев, жители Аргентины ни в каких порочащих их репутацию финансовых и недвижимостных махинациях не участвовали: их подставило родное государство. Вернее, конечно, не государство, а Око современного Саурона — Международный валютный фонд, который сначала опутал страну кредитами, доведя их до немыслимого уровня в 130 миллиардов долларов, а затем резко прекратил субсидирование. В декабре 2001 года правительство Родригеса Саа, просуществовавшее всего три дня⁹, отменило долларовую привязку национальной валюты (1 USD = = 1 Peso) и формально отказалось от обслуживания национального долга, что явилось, между прочим, крупнейшим в истории суверенным дефолтом. Некогда самая богатая экономическая система Латинской Америки развалилась в одночасье. Вся недвижимость страны обесценилась, в прямом смысле слова, за ночь: дома и квартиры невозможно было продать даже за треть их стоимости накануне дефолта. В первый квартал 2002 года национальный продукт Аргентины сократился на 16%, производство упало на 20%, более половины населения (52%) оказалось за чертой бедности, каждый четвертый потерял работу. Еще через пару месяцев сделки по недвижимости вообще прекратились. Система ипотечного кредитования была ликвидирована, и отныне операции купли–продажи велись исключительно за наличные доллары (которых ни у кого не было!). Дефицит наличности привел к ситуации, когда владельцы особняков за 5 миллионов долларов со слезами счастья вручали ключи покупателям, выложившим 500 тысяч американских долларов!

Перфорация

Разумеется, уроки истории никого не учат. Обыватели искренне надеются провернуть полную риэлторскую сделку (купить, подержать пару месяцев и продать) до того, как что–то там где–то обвалится. С учетом практической невозможности предсказать точное время ценового обвала, любое морализаторство на этот счет будет выглядеть фарисейски. Посему вместо стращания ограничусь бесстрастной перфорацией пузыря с последующими потугами для наложения стежков.

Начнем с анализа причин, способствующих возникновению пузырей на рынке недвижимости: они разнообразны, как сама жизнь, и не поддаются ни малейшему обобщению. Вспомните страшилки Клио. В основе флоридского кризиса лежал массовый психоз населения и криминальная основа бизнеса эпохи. В японском пузыре превалировал безрассудный авантюризм местных предпринимателей, вытекающий, в свою очередь, из самурайской традиции максимализма: либо всё, либо ничего. В Аргентине вообще были задействованы внешнеполитические и макроэкономические факторы, а сама недвижимость просто попала под горячую руку.

С 2001 года в Соединенных Штатах буйным цветом зацветает новый риэлторский пузырь, который по внешним объективным признакам обещает затмить собой всю историю. Существует большой соблазн предположить, что пузырь этот возник по причине гомерической (на грани преступного) бездарности частной конторы под названием «Федеральный резерв» и, конкретно, его несменного председателя Алана Гриншпана¹⁰, умудрившегося ввергнуть страну во все мыслимые банковские, экономические и биржевые кризисы. Однако такое предположение было бы непростительной наивностью: у «Федерального резерва», как и у Алана Гриншпана, есть своя, четко заданная и определенная повестка дня, от которой они не отклоняются ни на шаг.

Ну, да бог с ней, с геополитикой: с чисто технической точки зрения, новый американский пузырь недвижимости возник в результате беспрецедентного снижения ставок рефинансирования, осуществленного «Федом» после крушения фондового рынка: с 6,5% в мае 2000 года до 1% в июне 2003–го. Практически дармовой ипотечный кредит плюс колоссальный отток свободных денежных средств из усопшего фондового рынка обеспечил бизнесу недвижимости необходимый ажиотаж, который правительство не преминуло подкрепить серией эффективных мер стимуляции:

• упрощение предоставления кредитов лицам с негативной кредитной историей и неподтвержденными доходами;
• кабальная 40–летняя ипотека;
• разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки¹¹;
• льготное налоговое законодательство¹².

Как следствие — уже более года на американском рынке недвижимости сложились все признаки воспаленного пузыря:

• включение формулы «Кухарка + Таксист», согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, шахтерами, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости и не только раздают и получают «беспроигрышные наводки», но и сами активно включаются в захватывающий процесс риэлторских спекуляций, хапая ипотеки без всякой оглядки на собственные финансовые возможности, явно полагаясь на быструю перепродажу;
• появление армии посредников, снимающих с вас тяготы по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита, в обмен на долю в приобретаемой недвижимости;
• клиническое непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости имущества и космически неколебимая уверенность, что цены на недвижимость умеют двигаться только вверх.

При всем при этом американские обыватели пребывают в состоянии полнейшей эйфории и с нескрываемым удовольствием смакуют модную теорию заговора дельцов Уолл–Стрит, сидящих у разбитого корыта фондового рынка, и банкиров, страдающих от низкой процентной ставки! Именно дельцы и банкиры сообща подкупили все средства массовой информации, которые обрушивают на граждан потоки лжи о цветущем рынке недвижимости!

Стоит ли говорить, что у московского пузыря ноги растут совершенно из других мест? Оригинальность «нашего пути», в первую очередь, заключается в полном отсутствии какой бы то ни было кредитно–финансовой составляющей в риэлторском буме. Ипотечное кредитование по ставке 10% годовых — это, простите, фикция и клоунада. Государство это понимает и по священной традиции ни во что не вмешивается.

Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Это колоссальные оборотные средства нефте-газово–банковской прослойки и сублимированная «валюта» рядовых жителей столицы — их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря, вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится.

Вечный вопрос интеллигента

Любые рекомендации, заимствованные из пресловутого «мирового» опыта, ничего, кроме улыбки, вызвать не могут. Возьмем, к примеру, правило «Рычага 100», согласно которому выгодная цена для покупки недвижимости не должна превышать более чем стократно размер ее месячной аренды. Сегодня в большинстве районов Москвы этот рычаг давно перевалил за 200 и 250! Может ли это обстоятельство изменить конъюнктуру цен? Не может!

Другая вздорность: рекомендация соотносить стоимость квартиры и ее годовую ренту со ставкой банковских срочных депозитов (если вы покупаете недвижимость на свои деньги), либо со ставкой ипотеки (если в кредит). Пример: вы планируете купить трехкомнатную квартиру в спальном районе за 150 тысяч долларов, а затем сдать ее внаем за 700 долларов в месяц. В этом случае доход составит 8 400 долларов в год, то есть 5,6% от вложенного капитала. Что привлекательного в такой инвестиции, если в Сбербанке дают 7%, а в комбанках 9–11%? Никакую ипотеку (10–11%) вы тоже не окупите. Единственная надежда на дальнейшее воспаление пузыря и возможность перепродать квартиру подороже. Но при чем тут инвестиции? Такие чистой воды спекуляции никакими академическими рекомендациями не хеджируются!

Что делать? Ответ вытекает из незыблемого принципа врожденной неликвидности московского рынка недвижимости: «Ничего!» А если делать, то исключительно на свой страх и риск. Никаких объективных факторов воздействия на такой пузырь у обывателя нет. Лучше уж сэкономить энергию и не поднимать волну.

---

9 Всего за 10 дней декабря 2001 года президент Аргентины Фернандо де ла Руа сменил пять премьер–министров.

10 В январе 2006 года 18–летнее правление верного ученика Айн Рэнд закончилось, и бразды правления перешли к Бену Шалому Бернанке.

11 Reverse mortgage — система беспроцентного и безналогового кредитования пожилых людей, достигших 62–летнего возраста, в обмен на долю собственности в принадлежащей им недвижимости.

12 Согласно поправке 1998 года, прибыль в размере до 500 тысяч долларов, полученная в результате продажи дома, в котором вы непосредственно проживаете, федеральным налогом не облагается.

Автор: Сергей Голубицкий. Другие статьи автора

Рубрики : Ещё статьи из рубрики

* Оставляйте ваши отзывы в этом поле. * Данное поле не поддерживает тэги HTML. * Ваш отзыв будет опубликован после проверки редактором. Ваше имя:  Защита от автоматических сообщений Символы на картинке:

[QUOTE] Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Это колоссальные оборотные средства нефте-газово–банковской прослойки и сублимированная «валюта» рядовых жителей столицы — их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря, вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится.[/QUOTE] Что в данном случаем подразумевается под ликвидностью? В фондовом смысле ликвидность по моему очень даже нормальная. Александр, 15.03.2006 17:41:24

Цитата "...пузырь этот возник по причине гомерической (на грани преступного) бездарности частной конторы под названием «Федеральный резерв» и, конкретно, его несменного председателя Алана Гриншпана{10}, умудрившегося ввергнуть страну во все мыслимые банковские, экономические и биржевые кризисы." А что вы предлагаете ? Конструктива-то нет одно хихиканье над чужой соринкой в глазу не замечая бревна "коммунистически-деревянн­ого монопольного" у себя под носом А для штатов это соринка и необходимое и минимальное зло по сравнению с совдепией Кроме доллара там ещё кучи валют см Обсуждение статьи: Сад сходящихся тропок - http://www.business-magaz­ine.ru/forum...sage257886­ А у нас тока рупь Oleg_R, 30.03.2006 21:01:54

А Вот более приземленная темка для автора - не знаю как в москве а в Раше так - Года 4 назад знакомые разменивали квартиру (не в москве) через куплю-продажу Самый ответственный момент - передача денег за квартиру сразу после подписи документов в рег палате Вы думаете он происходит в специально оборудованном месте ? И там охранники, или милицинер на худой конец? и детекторы подлинности долларовых банкнот? и специалист по фальшивым купюрам рядом? Окститесь - ето Раша Государство в лице бравых ментов имеет право конфисковать ваши доллары за "незаконность операции с инвалютой", а обменный курс для перевода в рубли и назад для совершения сделки по-закону в банке спекулянтски-бандитский так как все банки бандитские Но граждане у нас уже привыкли жить между бандитами и государством И поетому доллары передаются из рук в руки тут же на крылечке выйдя из рег палат , прямо в толпе и давке пересчитываются десятки килобаксов бабулечками и любой мужик со стволом или мент может "конфисковать" их, или вас могут кинуть на фальшивки Что и происходит Гость, 31.03.2006 23:07:21

цитата -------------------------­------------------ В японском пузыре превалировал безрассудный авантюризм местных предпринимателей, вытекающий, в свою очередь, из самурайской традиции максимализма: либо всё, либо ничего. -------------------------­-------- Автор сам то понял что написал? Гость, 24.10.2008 19:29:22

[QUOTE]Гость пишет: цитата -------------------------­------------------ В японском пузыре превалировал безрассудный авантюризм местных предпринимателей, вытекающий, в свою очередь, из самурайской традиции максимализма: либо всё, либо ничего. -------------------------­-------- Автор сам то понял что написал?[/QUOTE] Автор-то понял, а вот вы, видать, не одолели Гость, 24.10.2008 22:16:54

Все проблемы от того, что самые главные бандиты - это нашего государство, которое делает все, чтоб людям не жилось хорошо... А они нефте-газо-банко-чиновнич­еская прослойка зарабатывали на нас и тратили как захочется.... продам готовый бизнес екатеринбург art_beat, 13.12.2010 13:55:39

Перейти к обсуждению на форум