Операция «Пузырь»

Инфляция счастья, — торопливо застрочил он, — надо платить за те же его объемы больше денег. Использовать при рекламе недвижимости: «Дамы и Господа! За этими стенами вас никогда не коснется когнитивный диссонанс! Поэтому вам совершенно незачем знать, что это такое».

Виктор Пелевин. «Generation П»

Интенсивность звонков в престижном агентстве недвижимости предсказуемо возрастала после каждой порции рекламы, выдаваемой в эфир. Татьяна, менеджер по недвижимости, энергично сняла трубку и, проворковав непременную горстку вежливо–льстивых фраз, сосредоточенно записывала жизненные обстоятельства потенциального клиента: Алевтина Федоровна, на пенсии, 79 лет, однокомнатная квартира на продажу, 4–й этаж девятиэтажного кирпичного дома, бывший Совмин, на Плющихе, санузел раздельный, лоджия, пять минут пешком до метро «Смоленская»:

— Сколько вы хотите за свою квартиру, Алевтина Федоровна? — во вкрадчивом голосе Татьяны появились нотки, выдающие человека, безраздельно контролирующего ситуацию.

— 140 тысяч американских долларов, — парировала старушка, не скрывая удовольствия от возможности продемонстрировать профессионалу глубину собственной осведомленности. Осведомленность Алевтины Федоровны, однако, не шла ни в какое сравнение с могучим информационно–аналитическим тылом менеджера.

Молниеносный автопилот в голове Татьяны уже произвел необходимые вычисления, дополнив их образцовым психологическим анализом: «По нашей базе — отлетит с ходу за 160 тысяч! Алевтина Федоровна бабушка аккуратная, так что ремонт потребуется косметический, в пять штук уложимся. Если все документы в порядке, сразу оформляем инвестицию¹!»

— Алевтина Федоровна, наше агентство обязательно поможет вам решить вопрос. Но знаете, лучше не откладывать. Вы не могли бы заехать к нам в офис уже сегодня, чтобы подписать соглашение? Цены на недвижимость в Москве сейчас хорошие, но никто не поручится, что завтра они сохранятся на том же уровне. Согласны? Вот и замечательно: записывайте адрес!

Заговор «Васек»

Мифология отечественного капитализма умело балансирует между двумя трюизмами: мнимой оригинальностью «нашего пути» и не менее мнимой приверженностью «мировому опыту». Маятник раскачивается по безупречной логике: пока очередная экономическая авантюра коагулирует, эксперты восхваляют объективность универсальных законов. Стоит, однако, промелькнуть на горизонте жареному петуху, как античный хор с чувством оскорбленного достоинства исполняет атикву о неприменимости чужеземного аршина–мал-алана! Пузырь, раздувающийся сегодня на рынке московской недвижимости, — не исключение. «Никакого обвала быть не может, — успокаивают профессионалы. — В сравнении с ценами в крупнейших городах Европы, Москва весьма привлекательна: иностранный инвестор к нам косяком идет!»

Показательно, что риэлторскую тематику в отечественных СМИ в массе своей озвучивают сами же риэлторы. Задумка ясна: вопреки явному пиарному душку, лозунг «Дадим слово профессионалу!» призван восстановить доверие населения, давно и основательно подорванное беспробудной «джинсой» журналистской братии. Желание похвальное, однако сомнительное: опыт американских товарищей убедительно демонстрирует, что в тонком деле раздувания пузыря недвижимости население лучше не успокаивать, а, напротив, запугивать.

Судите сами: сегодня в Соединенных Штатах невозможно сыскать газету, журнал или канал телевидения, который не лез бы из кожи вон, обставляя конкурентов по части беспросветности прогноза о неминуемом обвале на рынке недвижимости. И что же? Американские Васьки внимательно выслушивают своих журналистов, ухмыляются с пониманием и, как ни в чем не бывало, продолжают ужирать сметану риэлторской пирамиды! Стращали в 2002 году, а они ужирали. Стращали в 2003 — ужирали! В 2004… 2005… 2006… Из года в год СМИ, как заведенные, предсказывают обвал американского рынка, а цены на недвижимость только что не удваиваются.

Мы не ослышались? Причудливое «восстание масс» демонстрируют американские обыватели? Те самые, что снискали планетарную славу самых зомбированных и подверженных psyops² манипулированию? Невероятно, но факт.

Конечно, в любом обществе найдутся идиоты, готовые повестись на рекламе типа «I Built A $3.8 Million A Year Business — Without Spending One Penny To Start! You can do the same thing — faster and easier than I did»³. Однако в современной Америке таких меньшинство. Большинство тамошних обывателей — люди вполне здравомыслящие, в меру ироничные, давно научившиеся читать между строк. Тем не менее, именно эти люди внимают запугиваниям журналистов, а затем поступают с точностью до наоборот, добела раскаляя цены в углах риэлторской пентаграммы — «Вашингтон, Нью–Йорк, Флорида, Техас, Калифорния»⁴.

Подумать только: вагончик–барак, снятый с колес и превращенный в «кондоминиум» в каком–нибудь Малибу, отлетает за миллион четыреста тысяч долларов! Притом что земля, на которой расположилась времянка, принадлежит компании–собственнику парковки, так что приходится платить еще и ежемесячную аренду: в описанном варианте — 2 700 долларов в месяц! Спятивший домовладелец утратил чувство реальности и загнул цену, на которую никто не позарится? Куда там: два вагончика по соседству ушли в июле 2005 года за 1,3 и 1,1 миллиона долларов. За третий — 1,8 миллиона — покупатель уже депонировал деньги в банковскую ячейку, а через дорогу выставили на продажу аналогичное диво чуть больших размеров — за 2,7 миллиона долларов!

Неужели такое возможно? Что вы — Малибу еще только цветочки!

Щепотка теории

Разговор о пузырях начнем с Великого Тайного Закона (ВТЗ) риэлторского бизнеса: «Любой рост цен на недвижимость непременно приводит к возникновению пузыря, который рано или поздно лопается». В академических кругах этот процесс называют эмоционально сдержанней — цикличностью рынка.

Теперь самое забавное: абсолютная непреложность ВТЗ создает объективные предпосылки для полярно обратного утверждения, а именно: «Никаких пузырей в риэлторском бизнесе не существует в природе!» В самом деле: цены пребывают в статическом равновесии, затем — растут, затем — аккумулируются, затем — падают вниз с различной степенью интенсивности, снова аккумулируются, после чего цикл повторяется. Тем самым вопрос пузыря сводится исключительно к акустическим характеристикам хлопка на стадии ценового падения.

При таком взгляде на вещи о героизме журналистов-разоблачителей риэлторского пузыря говорить не приходится: что может быть героического в предсказании неизбежного? Да, обвалится. Да, обесценится. Ключевым моментом здесь выступает одно лишь слово «КОГДА», а именно в нем все и ошибаются: 90% всех предсказаний точного времени наступления краха на рынке недвижимости оказываются неверными! Для сравнения — точность предвозвестий переломных моментов на рынке ценных бумаг несоизмеримо выше⁵.

Рынок недвижимости — явление гораздо более сложное и многофакторное, чем рынок ценных бумаг, на котором общий тренд превалирует над индивидуальными особенностями самостоятельных акций. Помимо этого, ценные бумаги отдельных компаний унифицируются едиными правилами ведения биржевых торгов, требованиями к капитализации, отчетности и т. д. А теперь сравните подобное положение дел с бесконечным многообразием факторов, определяющих стоимость всякого объекта недвижимости в отдельности. Ни о каком унифицированном прогнозе движения цен на рынке недвижимости не может быть и речи. Единственное, что позволительно, так это определить меру ценового накала по тем или иным косвенным признакам, чем, собственно, мы и собираемся заняться в нашем исследовании.

Страшилки Клио⁶

Самыми звонкими в истории мировой недвижимости явились: пузырь во Флориде (лопнул в 1926 году), пузырь в Японии (1991) и пузырь в Аргентине (2002). Награды распределяются следующим образом: самый криминальный вариант — Флорида, самый колоритный — Япония, самый трагичный — Аргентина.

То, что очередная авантюра легендарных нью–йоркских урок из Roaring Twenties, отмеченных выходом на мифологическую сцену Америки чудовищных моральных уродов типа «Голландца» Шульца со товарищи, непременно приведет к краху, у людей посвященных никогда не вызывало сомнений. Кажется, все, кто затевал флоридский пузырь, знали о неминуемом исходе заранее и просто состязались — кто сумеет соскочить с подножки уходящего под откос поезда последним. Оно и понятно: в «Гремящие Двадцатые» подавляющее большинство населения Америки являло собой картину неокученного стада беспробудных лохов. Не воспользоваться этим обстоятельством было грешно.

Не удивительно, что наш старый знакомый Чарльз Понци не только торговал марками в Чикаго, но и энергично продавал земельные участки во Флориде, причем делал это в прямом смысле не глядя. Иными словами, липовые агенты Отца Пирамид втюхивали чикагцам, бостонцам и нью–йоркцам несуществующие объекты недвижимости по занебесным ценам заочно — покупатели даже не удосуживались прокатиться в Апельсиновый штат, чтобы взглянуть на товар. Sancta simplicitas!

За исключением своего криминального флёра, флоридский пузырь недвижимости оригинальностью не отличался: в начале 20–х «северяне» облюбовали тропический край для зимнего отдыха. Когда гостиницы и санатории переполнились, начались энергичная застройка и освоение новых территорий. Через год подтянулись нью–йоркские спекулянты, принявшиеся скупать на корню флоридскую недвижимость без разбора, включая непроходимые джунгли и болота, кишащие крокодилами. Якобы для строительства communities⁷. Доморощенный архитектор рисовал за ночь красивый проект поселения, земля дробилась на мелкие участки, бруклинский «поэт» выдавал привлекательный слоган, весь этот халоймис⁸ публиковали в газете, и через пару-тройку дней будущие «особнячки» разлетались по невообразимым ценам. В 1926 году маленький кондоминиум в Майами стоил четыре с половиной миллиона долларов — ровно столько, сколько сегодня, 80 лет спустя, стоит там же роскошная трехэтажная вилла в охраняемой зоне. Обратите внимание — цены приведены без учета инфляции!

Когда в Америки не осталось ни одного идиота, готового выложить денежки за флоридское безумие, спекулянты хлопнули себя по жирным ляжкам, сказали: «По коням!» — и стали сбрасывать остатки аккумулированной недвижимости по первой цене предложения. В считанные месяцы пузырь лопнул с таким треском, что его отзвуки слышны и поныне.

Японский пузырь затмевает воображение не столько масштабом катастрофы, сколько абсолютными цифрами. В конце 80–х годов один квадратный фут земли в центре Токио стоил более 1 миллиона долларов! Пересчет для наглядности: 100 квадратных футов равны 9,3 кв. м. Иными словами, крохотный участок земли в районе императорского дворца размером чуть менее 100 кв. м оценивался в 1 миллиард долларов. Как вы понимаете, падение с таких высот бывает особенно болезненным.

Сначала обвалился японский фондовый рынок, затем лопнул пузырь недвижимости. Коммерческая недвижимость обесценилась на 60–80%, жилой фонд — на 40%. Показательно, что все последующие 13 лет после крушения цены на недвижимость в Японии только падали. И лишь в 2004 году впервые был зафиксирован их рост — на 0,4%!

1 «Инвестиция» — самостоятельная покупка крупным риэлторским агентством, обладающим собственным оборотным капиталом, объекта недвижимости с целью дополнительной предпродажной подготовки и последующей его реализации по особо выгодным ценам (за счет устранения фактора времени!).

2 Psyops (от Psychological operations) — операции психологического воздействия (воен.).

3 «Я создал бизнес с годовым оборотом в 3,8 миллиона долларов, не вложив в него ни единого цента! Вам под силу добиться того же — только еще быстрее и с меньшими усилиями!» (англ.)

4 Пять штатов, в которых последние четыре года фиксируются самые высокие темпы роста цен на недвижимость.

5 Хотя и здесь случаются просчеты: колоссальная переоценка и неминуемая катастрофа на рынке бумаг высокотехнологичных компаний (т. н. «дот–комов») была единодушно предсказана экспертами в марте 1999 года. После этого «дот–комы» росли еще ровно 12 месяцев, и к марту 2000 года (момент обвала) их стоимость удвоилась.

6 Клио — в греческой мифологии муза истории.

7 Общины, землячества (англ.).

8 Чепуха, мешанина, свалка (идиш).