Без стен

Офисы с открытой планировкой пользуются все большей популярностью на российском рынке коммерческой недвижимости. Но всегда ли такая планировка — оптимальный вариант для компании, собирающейся арендовать офис в профессиональном бизнес–центре?

Российский рынок коммерческой недвижимости развивается с опорой на зарубежный опыт. Заимствованные в развитых странах идеи нередко помогают риелторам и собственникам офисных зданий повысить эффективность бизнеса. Это возможно за счет привлечения выгодных арендаторов, благодаря возможности предоставить им более привлекательные условия аренды — как с финансовой, так и с технологической точек зрения. Впрочем, довольно быстро все новые веяния адаптируются к российским условиям и начинают восприниматься как нечто, совершенно естественное.

Одна из таких новаций — пришедший из США формат open space или shell and core — «открытая» (или «свободная») планировка офисных помещений, прямая альтернатива привычным для нас помещениям «кабинетного» типа. Рост популярности этой планировки как в столице, так и в некоторых регионах, — очевиден. По данным компании Prime City Properties, в 2004 году в Москве 83% всех сданных площадей класса В были выполнены в традиции открытой планировки, тогда как в классе А эта цифра достигла аж 90%.

— В бизнесе не бывает ничего случайного, — поясняет старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. — Поэтому нельзя говорить, что преобладание открытой планировки является всего лишь модной тенденцией. Просто подобный формат офисных помещений выгоден как арендаторам, так и арендодателям.

Размер имеет значение?

Под открытой планировкой офисных помещений подразумевается предоставление компании–арендатору помещения, где отсутствуют какие бы то ни было перегородки, за исключением несущих конструкций. Это значит — полная свобода распределения офисного пространства. Можно усадить всех сотрудников вместе, в одной большой комнате, установить легкие гипсокартонные перегородки, выделить кабинет для руководства, то есть распланировать офис как угодно.

Разумеется, полной универсальности не добиться и в этом случае. «Правильная планировка, — понятие довольно условное, многое зависит от сферы деятельности и корпоративной культуры фирмы», — напоминает ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.

Наибольшим спросом готовые офисные помещения класса open space пользуются у средних и крупных компаний. Однако не следует исключать возможностей аренды офиса с открытой планировкой и для небольших фирм. Ведь решение зависит от множества обстоятельств, среди которых размер бизнеса — вовсе не главное.

— Известны примеры, когда фирмы из 15 человек спокойно снимали офис со свободной планировкой. Здесь роль играют не размер компании и количество сотрудников, а ее имя, статус, возраст и зрелость, — уверен Марк Гройсман, глава российского представительства группы компаний Sawatzky. По его мнению, открытая планировка не подходит разве что недавно стартовавшим компаниям, которые лишь выходят на рынок и не обладают достаточными средствами на «доводку» помещения, так же как и временем на ожидание окончания работ. По оценкам Елены Денисовой, старшего консультанта по работе с арендодателями компании Jones Lang LaSalle, размер офиса не влияет на выбор планировки. Все зависит от специфики бизнеса: «Есть компании, которым нужна только закрытая планировка (юристы, консультанты). А есть те, кому как раз важно оптимизировать полезные площади за счет открытой планировки. И это могут быть как крупные, так и маленькие компании».

Зачастую понятие свободной планировки довольно условно. «В угоду рынку некоторые девелоперы и риелторы слишком вольно трактуют эту формулировку. Как следствие, можно найти блоки площадью около 100 кв. м, подаваемые в качестве «открытой планировки». Но в любом варианте такие помещения будут хорошим выбором для небольших фирм», — подчеркивает руководитель департамента управления недвижимостью компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов.

На этот счет бытуют разные мнения. «Маленьким фирмам, которым нужно около 50–80 кв. м, открытая планировка, скорее всего, не подойдет. Такие предпочитают уже готовые помещения. Так что, думаю, целесообразно брать помещение с открытой планировкой, начиная со 150–200 кв. м», — полагает руководитель департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец. Тому есть вполне логичное объяснение: небольшим компаниям трудно разделять такие помещения на блоки, поскольку при этом теряется сам смысл «открытости» — образуются коридоры, высокие глухие стены, тупики. Да и собственники бизнес–центров пока вовсе не горят желанием видеть маленькие фирмы на своих площадях, поскольку для них это чревато лишь дополнительными хлопотами при сомнительной выгоде. Действительно, куда проще сдать все здание двум–трем крупным арендаторам и спать спокойно. «В случае с офисами открытой планировки собственник иногда устанавливает минимальный порог по метражу. Это могут быть как 100–200 метров, так и 500–1 000. И если такой порог установлен, то меньшей «нарезкой» сдавать площади собственник не будет», — утверждает Антонина Лаирова.

Все хорошо…

Открытая планировка — это, с одной стороны, преимущества, но с другой — известные недостатки. Как для арендаторов, так и для арендодателей.

— В процессе возведения здания девелоперы крайне редко имеют возможность точно спрогнозировать круг будущих арендаторов и специфику их бизнеса, — подчеркивает Марк Гройсман. — И если девелопер будет принимать такие решения за арендаторов, то велика вероятность, что он просто не угадает их потребностей. В итоге арендатору либо придется искать другое помещение, либо переделывать все под себя, что приведет к дополнительным затратам, а их можно было бы избежать. И верно. Хорошо известно, что крупные арендаторы — публика капризная. Вот почему собственникам и девелоперам объектов коммерческой недвижимости приходится планировать офисы так, чтобы они могли подойти практически любой компании. А возможно это лишь при использовании открытой планировки.

— Бывает так. В компании есть несколько директоров, каждому из которых нужен отдельный кабинет, приемная и даже душевая кабина. Найти готовый офис, удовлетворяющий таким требованиям, крайне сложно. А вот открытая планировка является решением проблемы и для собственника, и для такого арендатора, — приводит пример директор департамента офисной недвижимости компании Leeds Property Group Денис Герасимов.

Не следует забывать и об экономической стороне вопроса. «Основное достоинство открытой планировки — экономия пространства. При ней достигается максимальный выход полезной площади на единицу земельного участка», — говорит руководитель аналитического отдела компании «Новая Площадь» Дмитрий Попов. Да и процесс смены арендаторов происходит менее болезненно для собственников. Ведь если арендатор покидает помещение «кабинетного» типа, построенное с учетом специфики его деятельности, то найти других «квартирантов» собственнику бывает очень непросто. Лишние стены, кабинеты неудачной площади, запутанные переходы — все это нередко приводит к длительному простою площадей. «В течение всего времени функционирования бизнес–центра предполагается смена арендаторов одной и той же площади. А многие предпочитают устраивать планировку «под себя», согласно со своими требованиями к организации пространства», — признает руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Сергей Лобкарев.

Так что в определенной степени преимущества открытой планировки проецируются и на арендаторов. Ведь они тоже нередко хотят оборудовать помещение так, чтобы обеспечить максимальную эффективность работы и свести к минимуму потери полезной площади.

…да не очень!

Увы, офисы с открытой планировкой обладают и целым рядом недостатков. Первый и главный из них — арендатор не может сразу же после заключения договора въехать в помещение и начать свою деятельность. Придется ждать несколько месяцев, пока не завершатся работы по приведению офиса в требуемый вид. «Арендатор обычно не знает, как долго продлится въезд в офис и сколько это будет стоить полностью с учетом внутренней перепланировки», — признает Марк Гройсман (Sawatzky).

— Открытая планировка интересна клиентам, у которых есть время на то, чтобы заниматься детальной проработкой этого вопроса. При нехватке времени ведется подбор готового помещения с учетом потребностей и специфики, связанной с профессиональным занятием клиента, — добавляет Максим Жуликов (Penny Lane Realty).

Другой очевидный недостаток открытой планировки — глубина коридоров и недостаточное количество естественного освещения. В огромной комнате глубиной в целый этаж на хорошее естественное — рассчитывать трудно. А значит, придется потратить дополнительные средства на создание освещения искусственного, что приведет к росту эксплуатационных расходов. Застройщики пытаются решить эту проблему, выводя на рынок новые форматы планировки, позволяющие обеспечить естественным освещением значительный объем помещений. «Здания получаются неглубокими, а часть земельного участка остается не застроенной (например, между фасадами соседних корпусов) и используется для организации рекреационных зон, — поясняет Дмитрий Попов. — Такой подход к архитектуре офисных комплексов является более человечным. Хотя, разумеется, полезной площади получается меньше».

О другой проблеме офисов с открытой планировкой напоминает Елена Денисова: в ситуации, когда все сотрудники сидят в одном помещении, в лучшем случае — разделенном бутафорскими перегородками, они фактически лишаются возможности вести конфиденциальные переговоры на рабочем месте.

Ну и, наконец, периодически открытая планировка приводит к конфликтам с чиновниками. Арендовав пустой офис, предприниматель все равно вынужден произвести ту или иную перепланировку, которую необходимо согласовать с арендодателем и надзорными органами. В частности — БТИ и пожарными, которые будут требовать исполнения своих норм и требований. Так, БТИ может воспрепятствовать установке перегородок или потребовать «компенсацию» за проведение переоборудования офиса. Но выход есть. Большинство современных бизнес–центров оборудовано фальш–потолками. А они расположены ниже, чем несущие конструкции. Перегородкой же, установка которой требует согласования, считается лишь стена, доходящая до потолка. «Встает вопрос, что считать потолком в этом случае. Если он не основной (а так оно обычно и происходит), то арендатор имеет право устанавливать легкие перегородки без каких–либо согласований в органах власти, — делится опытом Денис Герасимов. Ну, а решить этот вопрос с собственником здания большого труда не составляет».