Аренда НИИдвижимости

Если хозяина нет?

Следующей «точкой риска» следует назвать юридический аспект. Дело в том, что часть площадей в НИИ сдается не в прямую аренду, а по договору субаренды «из-под города». То есть власти отдают предпринимателям или менеджменту нежилые помещения по льготным расценкам, а те — наиболее недобросовестная часть арендаторов — сдают их в субаренду уже по рыночным ставкам (подробнее о субаренде читайте в № 8 «Бизнес-журнала»). Но в последнее время городские власти стали бороться с такими «рантье». «Если собственник не дал разрешения арендатору на пересдачу площадей в субаренду (городские власти его обычно не дают. — Прим. авт.), а тот все же сделал это, собственник может разорвать основной договор аренды, что грозит выселением и субарендаторам», — напоминает Евгений Якубовский. — Если же помещение сдается собственником и на легальных основаниях, то опасаться особо нечего».

Правда, это еще далеко не все опасности, которые ждут арендаторов НИИ. Например, им может достаться от налоговиков, которые решат проверить «чистоту» руководства института, или от рейдеров, заинтересовавшихся самим объектом недвижимости либо землей под ним. «При проверке собственника или менеджмента НИИ, инспекторы часто проявляют желание проверить и самих арендаторов, которые элементарно попадают под горячую руку налоговых органов. Последствия этого могут быть самыми печальными: от выселения до предъявления налоговых претензий самим бизнесменам, — комментирует Денис Габа (УК «Габа Эстейт»). — А при рейдерской атаке на институт арендаторы могут лишиться своих помещений в связи с изменением собственника или перепрофилированием здания».

Спокойная и уютная жизнь не светит арендаторам офисов в НИИ и в «тихие» времена, когда ни рейдеры, ни налоговики не проявляют повышенного интереса к институту. Связано это с незаинтересованностью руководства НИИ вкладываться в ремонт и создание приемлемых условий для работы своим клиентам. Как объяснил «Бизнес-журналу» Михаил Гец, на рынке существует несколько вариантов сдачи НИИ в аренду, зависящих от формы собственности, в которой находится тот или иной институт.

Первый из них: институт может быть в федеральной собственности. В таком случае заключаются трехсторонние договоры аренды между собственником, администрацией НИИ и арендаторами, подбираемыми на конкурсной основе. Возможно и заключение двустороннего договора, при котором администрация института сдает площади с согласия собственника. «Это законные варианты, однако при этом боґльшую часть прибыли получает Минимущество, а администрации остается лишь малая ее толика, поэтому руководство института и старается сдать помещения обходными путями», — отмечает Гец. К тому же, здесь администрация не заинтересована вкладываться в само здание, в его ремонт и оборудование, что создает арендаторам дополнительный дискомфорт.
Другое дело — институты, принадлежащие городу. «Боґльшая часть таких объектов находится в собственности у акционеров НИИ. Таким образом, прибыль получает непосредственно их коллектив, который заинтересован в том, чтобы развивать здание (делать ремонт, заниматься техническим оснащением и т. д.)», — поясняет Михаил Гец. Но и арендные ставки в таких зданиях несколько выше.

Цена имеет значение!

По уровню арендных ставок можно судить о том, в каком состоянии находится здание и какой сервис будет предложен арендатору. «Низкие цены в НИИ свидетельствуют об отсутствии нормального ремонта, профессионального управления объектом, охраны и т. д. Однако в каждом здании все может быть по-разному», — отмечает Антонина Лаирова (ABN Realty). Соглашается с ней руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Сергей Лобкарев: «Среди неприятностей, которые могут поджидать арендаторов в НИИ, выделяются и эксплуатационная служба, оказывающая услуги низкого качества, неотлаженный процесс взаимодействия с собственником и пр. Однако есть и НИИ, повышающие свой уровень. В таких зданиях проводятся ремонт и реконструкция здания, налажено профессиональное обслуживание и т. д.». А Денис Габа рассказал, что ему неоднократно приходилось встречать здания НИИ, превосходящие по качеству некоторые офисные центры, позиционируемые как класс В. Но все же это, скорее, исключения, которые лишь подтверждают общее правило.

Многие из опрошенных «Бизнес-журналом» экспертов рынка говорят о произволе арендодателей в НИИ, которые, пользуясь бесправием арендаторов, бесконтрольно и необоснованно повышают арендные ставки или же в любой момент могут выкинуть арендатора без его согласия. По мнению Алексея Могилы, именно бесправие арендаторов офисов в НИИ и риск в любой момент остаться без крыши над головой являются причинами того, что крупные «глобальные» компании стараются попросту не связываться с такими зданиями, предпочитая аренду в бизнес-центрах с профессиональным управлением и прозрачной структурой взаимоотношений между сторонами. Кроме того, низкая арендная ставка, декларируемая арендодателем института, не всегда соответствует действительности.

— Номинальная-то ставка аренды в НИИ, в самом деле, невысока, а вот конечная сумма платежа выходит изрядной, так как эксплуатационные расходы и плата за коммунальные услуги в таких зданиях явно переоценены, потому дешевизна оказывается «липовой», — подчеркивает Оксана Крымина (Маркетинговая Группа БЕШ).

Лицо врага

Еще один недостаток — полная «разношерстность» арендаторов, чего нет в профессиональных бизнес-центрах.

— Предприятия-арендаторы НИИ представляют кардинально разные сферы бизнеса, которые отличаются по размеру, форме собственности и т. д. Под одной крышей собираются крупные торговые компании, небольшие турагентства, работники сетевого маркетинга, ПБОЮЛы, — рассказывает Михаил Гец. — Для сравнения: собственники или управляющие профессиональных бизнес-центров стараются подбирать арендаторов так, чтобы, с одной стороны, создать оптимальные условия их пребывания, а с другой — повысить уровень бизнес-центра, привлечь солидные, надежные компании. То есть бизнес-центр позиционируется в соответствии с выбранной концепцией развития. В случае же с НИИ и другими подобными объектами ни о какой концепции речи быть не может.

Но арендаторов отталкивает не столько отсутствие концепции, сколько инфраструктуры, необходимой для развития бизнеса. «Серьезным недостатком НИИ можно назвать то, что у них нет инфраструктуры, мест отдыха для арендаторов, — подтверждает Михаил Гец. — По сравнению с новыми бизнес-центрами НИИ не могут предложить ни презентабельных холлов и оборудованных конференц-залов, ни уютных кафе и ресторанов». А необходимость решать все текущие эксплуатационные проблемы, улаживать конфликтные ситуации и проблемы силами своих сотрудников в рабочее время (это еще одна характерная особенность арендных отношений в НИИ), делает такие здания еще менее привлекательными для потенциальных арендаторов, отмечает Оксана Крымина.

Антонина Лаирова выделяет еще и проблемы неэффективной планировки офисных помещений в зданиях НИИ: «Иногда компаниям требуется объединить несколько комнат в одну, что, как правило, невозможно сделать в НИИ».

В общем, проблем куда больше, чем хотелось бы предпринимателям. Но пока на рынок предложения коммерческой недвижимости не будут введены новые офисные площади, а риелторы не станут более интенсивно сдавать их мелкой «нарезкой», арендаторам придется пользоваться тем, что есть, а для этого необходимо знать своего «врага» (арендодателя НИИ и его возможные действия) в лицо.

Автор: Антон Белых. Другие статьи автора

Рубрики : Ещё статьи из рубрики

* Оставляйте ваши отзывы в этом поле. * Данное поле не поддерживает тэги HTML. * Ваш отзыв будет опубликован после проверки редактором. Ваше имя:  Защита от автоматических сообщений Символы на картинке:

[img]http://ultrapop.ru/u­pload/iblock/dc8/dc8bbb16­0fcd5fdf33eb4e7e036392cd.­jpg[/img] СКАЧАЙ НОВЫЙ ХИТ - песня "СНОВА и СНОВА" Группа ULTRA играет в своем собственном стиле — popwave, балансирующем на грани между new wave U2 и минорным brit-pop The Verve, — и переворачивает привычные представления о русском роке. Своим названием команда не только отсылает к одному из альбомов Depeche Mode, но и демонстрирует свое кредо — играть стильную музыку западного уровня. На живых концертах, где молодые участники коллектива проявляют себя как зрелые музыканты, это холодноватый рок, окатывающий публику волнами мощного гитарного звука. В студийной записи — более техногенный фирменный popwave-саунд. «Они представляют любимое мною направление в музыке — это такой концептуальный мужской рок, — говорит „профессор русского рока“, музыкант группы „Ва-Банк“ Александр Белоносов. — Очень хорошая энергетическая волна от них исходит; они оригинальные, я не могу назвать аналогов в русском роке. Есть знакомые элементы: например, то, что они взяли от U2, мне очень близко — это некая полетность, очень кайфовая». Музыка ULTRA — это своего рода клуб для ценителей качественного звука. Особый многоуровневый «ultrasound» — предмет нескрываемой гордости участников команды: над фирменным звучанием музыканты работали два года при участии саундпродюсера групп «Наутилус Помпилиус» и «Смысловые Галлюцинации» Владимира Елизарова. поп рок музыка скачать сайт русского рока популярные группы рок поп сборник русского рока Scielocelmmox, 17.04.2011 19:29:42

Перейти к обсуждению на форум