Аренда НИИдвижимости

Погоня за дешевизной зачастую приводит к самым неприятным последствиям. Но что делать предпринимателям, которые не могут позволить себе арендовать небольшой офис в полноценном бизнес-центре? Приходится снимать помещения в бывших НИИ и аналогичных организациях, которые для этого, увы, абсолютно неприспособлены. Попробуем разобраться, чем может обернуться такая вынужденная экономия для бизнеса компаний.

Столкнувшись с необходимостью арендовать небольшое офисное помещение, многие предприниматели оказываются в тупике. В качественных бизнес-центрах практически отсутствуют предложения офисов мелкой «нарезкой», а те, что представлены на рынке, обходятся арендаторам в астрономические суммы.
Впрочем, есть вариант, позволяющий сэкономить на арендной ставке и в то же время найти небольшое помещение под офис, которых так не хватает малому бизнесу в Москве. Это помещения, сдаваемые в аренду в бывших или действующих НИИ и прочих административных зданиях.

Конечно, назвать их полноценными аналогами офисных центров — язык не поворачивается, поскольку в таких помещениях зачастую отсутствует даже минимальный сервис. Но все-таки это уже хоть что-то… К тому же, иной альтернативы, в общем-то, нет. «Стоит отметить, что строительство офисных зданий класса С практически не ведется, а арендная плата за класс А и В слишком высока для многих компаний, поэтому НИИ и прочие объекты такого же уровня по-прежнему не испытывают недостатка в арендаторах. По сути, НИИ остаются единственным приемлемым вариантом по деньгам и метражу для малого бизнеса», — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец. Аналитик отдела исследований компании ABN Realty Антонина Лаирова, отмечает, что здания НИИ выступают своего рода «инкубаторами» для бизнеса:

— Новых бизнес-инкубаторов, о строительстве которых так заботится сейчас правительство, все равно не хватит для всего малого и среднего бизнеса. В эксплуатацию они станут вводиться небольшими объемами, поэтому спрос на здания НИИ будет по-прежнему высок.

И все же нужно понимать, что аренда таких офисов, — дело ненадежное. Риски арендаторов могут быть сведены к трем группам: юридическим, финансовым и техническим. Как же избежать их или обезопасить себя от возможного форс-мажора при аренде офисов в зданиях, специально для этого не предназначенных? Наверное, прежде всего надо просто знать, что вам грозит…

Не по правилам!

Итак, что же мы имеем? Некоторые консультанты и риелторы вообще рекомендуют избегать аренды офисов в НИИ, давая очень красивый и в то же время совершенно не выполнимый совет: «Снимайте офис в бизнес-центре, и будет вам счастье!» Следует признать, что в целом они полностью правы, если речь идет о крупных компаниях, однако малый бизнес все равно будет вынужден арендовать помещения в НИИ и прочих «не совсем бизнес-центрах». Поэтому предпринимателям жизненно важно знать правила игры в этом сегменте, которые куда менее прозрачны, чем на рынке профессиональной аренды.

— Если мы говорим о профессиональном офисном центре, то правила просты и понятны: девелоперская компания строит здание, а затем либо сама, либо привлекая посредников, развивает в нем арендный бизнес, — рассказывает генеральный директор управляющей компании «Новая Площадь Property Management» Евгений Якубовский. — Тогда арендаторам предоставляется весь необходимый сервис: долгосрочные договора аренды, кафетерий, инфраструктура, связь, охрана, паркинг, дополнительные услуги и т. д.

На рынке аренды НИИ таких внятных и последовательных критериев не существует. Отношения между сторонами в каждом конкретном случае выстраиваются индивидуально, что и является причиной повышенных рисков арендаторов.

Договор дешевле денег!

Неприятности для арендаторов возникают, конечно же, с самого начала — еще до заключения договора. «Предпринимателя, пожелавшего обзавестись офисом в «научном» здании, встречает ужасающий клиентский сервис со стороны арендодателя, — говорит Оксана Крымина, генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ. — Ему предлагается стандартный договор, внести в который хоть какие-то изменения и уточнения практически невозможно, что ставит арендатора в заведомо невыгодные условия». Согласен с этим и генеральный директор УК «Габа Эстейт» Денис Габа, отмечающий, что арендаторам помещений в НИИ предоставляется стандартный набор услуг, от которых они не могут отказаться: «В договоре иногда указывается, какие услуги входят в арендную плату, но не предоставляется выбор — за что платить, а за что — нет. Иными словами, возможности диверсифицировать затраты, отказавшись от какой-то ненужной им, но включенной в договор услуги, у них попросту нет».

Причина подобных отношений между арендаторами и руководством НИИ состоит в том, что арендодатель не заинтересован в качественном развитии своего бизнеса.

— Существенным недостатком аренды площадей в НИИ и административных зданиях является то, что для владельца это вынужденный, изначально не основной способ получения прибыли, — считает Михаил Гец.

Да и сами договоры (если заключаются!) оформляются, как правило, таким образом, чтобы оставить арендаторам минимальный набор прав. Тем временем добиться внесения изменений практически невозможно, поскольку собственники и руководители подобных офисных центров не хотят принимать установленные правила общения с арендаторами. «Очень часто собственник или руководство института не воспринимают арендаторов как клиентов и не готовы признать, что арендная сделка выгодна для обеих сторон, что и приводит к полному отсутствию между ними взаимопонимания», — сетует Денис Габа.

Но основные трудности ждут арендаторов на следующих этапах сотрудничества с руководством НИИ. Очень многое зависит от того, насколько легально сдаются помещения и кто их конечный собственник. Например, есть целый ряд институтов, которые по определению не могут быть сданы в аренду официально, так как являются «режимными» объектами или же до сих пор имеют пусть и утративший актуальность гриф «Секретно». Но это не значит, что такие помещения не поступают на рынок: собственники НИИ используют обходные «серые» схемы, вследствие чего никакие договора аренды не заключаются, а оплата производится наличными.

Схемы в таких ситуациях могут быть разными. Наиболее распространенным эксперты называют договор о совместной деятельности и передачу площадей в безвозмездное пользование. «Если арендодатель не имеет юридического права сдавать в аренду принадлежащие ему помещения, то между участниками сделки заключается соглашение о безвозмездном оказании услуг, а оплата проводится по другим работам и каналам. В этой ситуации арендатор таковым фактически не является и, соответственно, при возникновении каких-либо коллизий его права не ясны, — рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов. То же самое грозит арендатору и при заключении «устного соглашения» или незарегистрированного договора.

— Главной проблемой арендаторов НИИ является то, что договора аренды в таких помещениях часто не регистрируются или вообще не заключаются, что делает компании совершенно незащищенными, — напоминает Михаил Гец (Blackwood). — Для того чтобы обезопасить себя, необходимо заключать официальный договор, где будут прописаны права арендатора, обязанности арендодателя и т. д. Известны случаи, когда компания арендовала площади нелегально, договор заключался «на словах», а затем во время проверок это выявлялось, и компания лишалась помещения и денег.

Но даже договор не гарантирует удобств арендаторам. Обычно собственники или директора НИИ стараются заключать соглашения с арендаторами на короткий срок. «Арендаторам офисных помещений в большинстве НИИ следует сразу рассчитывать на недолгосрочную аренду, так как, скорее всего, через какое-то время либо у инвесторов дойдут руки до института, либо в нем сменится директор или собственник. В результате арендаторы будут вынуждены освободить занимаемые площади», — добавляет директор по развитию консалтинговой компании Leeds Property Group Алексей Могила.